건물 신축공사 시 이웃의 방해와 부동의, 어떻게 해결해야 할까요

안녕하세요. 32년 역사를 가진 1세대 로펌, 법무법인 해마루입니다.

건물 신축 공사를 진행하다 보면 인접 토지 소유자나 인근 상가 임차인과의 갈등으로 공사가 지연되는 상황을 자주 마주하게 됩니다.

특히 안전을 이유로 차단막이나 가설 시설을 설치하려는 경우, 일부 이웃이 토지 사용에 동의하지 않으면서 분쟁으로 이어지는 사례가 적지 않습니다.

공사 일정은 촉박한데 이웃은 강하게 반대하고 있다면, 무리하게 공사를 강행해도 되는지 많은 분들이 고민하게 됩니다.

하지만 이 문제는 감정이나 관행이 아니라 명확한 법적 기준에 따라 접근해야 합니다.

건물 신축공사 시 이웃의 방해와 부동의, 차단막 설치 임의로 진행해도 될까요

민법 제216조 제1항은 토지 소유자가 경계나 그 근방에서 담이나 건물을 축조하거나 수선하기 위해 필요한 범위 내에서 이웃 토지의 사용을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

다만 이 조항은 어디까지나 ‘청구’할 수 있는 권리를 인정하는 것이지, 이웃의 동의 없이 임의로 토지를 침범할 수 있는 권리를 부여하는 것은 아닙니다.

따라서 공사 중 타인의 피해를 방지하기 위한 차단막 설치라 하더라도, 법적 절차나 동의 없이 타인의 토지를 사용하는 경우 민사상 손해배상 책임은 물론 형사상 책임까지 문제 될 수 있습니다.

공사 안전을 이유로 하더라도 무단 점유는 정당화되기 어렵다는 점을 반드시 유의해야 합니다.

한편 민법 제217조 제1항은 토지 소유자에게 이웃 토지의 사용을 방해하거나 이웃 거주자의 생활에 고통을 주지 않도록 적절한 조치를 취할 의무를 부과하고 있습니다.

즉, 차단막 설치를 하지 않아 공사로 인한 분진, 진동, 소음, 안전사고 위험 등이 발생했다면, 그 역시 공사 주체의 책임으로 이어질 수 있습니다.

결국 차단막 설치를 강행해도 문제이고, 설치하지 않아 피해가 발생해도 문제 되는 이중적인 상황에 놓이게 되는 것이 현실입니다.

이 때문에 단순히 ‘동의가 없으니 설치하지 않겠다’는 태도 역시 안전한 선택이라고 보기는 어렵습니다.

이러한 법적 구조를 고려하면, 가장 합리적인 해결 방안은 이웃과의 협의를 통해 토지 사용에 대한 동의를 얻는 것입니다.

필요하다면 일정한 토지 사용료나 보상을 제시하는 것도 실무상 자주 활용되는 방법입니다.

실제 분쟁 사례에서도 일정한 대가를 지급하고 차단막 설치에 대한 동의를 받는 방식이 공사 지연과 추가 분쟁을 막는 가장 현실적인 해법으로 작용하는 경우가 많습니다.

공사를 강행하다 분쟁이 확대될 경우, 그로 인한 손실은 훨씬 커질 수 있습니다.

만약 당사자 간 협의가 끝내 이루어지지 않는 경우에는 법적 절차를 통해 문제를 해결해야 합니다.

민법 제216조 제1항에 근거하여 이웃을 상대로 인지사용청구의 소를 제기하고, 법원의 판결에 따라 일정 범위 내에서 토지를 사용하며 보상을 지급하는 방식이 가능합니다.

이 절차는 시간이 소요되지만, 향후 민형사상 책임을 예방하면서 공사를 진행할 수 있는 가장 안전한 방법이기도 합니다.

따라서 이웃의 부동의로 공사가 막힌 상황이라면, 감정적으로 대응하기보다는 초기 단계에서부터 법률 전문가와 함께 전략을 세우는 것이 중요합니다.