건축 공사 중도해지, 기성고 감정과 증거보전 신청이 먼저입니다

안녕하세요.

32년 역사를 가진 1세대 로펌, 법무법인 해마루입니다.

단독주택이나 상가 신축 공사를 진행하다가, 시공 품질이나 공정 관리가 마음에 들지 않아 공사를 중단하고 직접 공사를 이어가려는 분들이 계십니다.

마음은 급하고, 공사는 멈춰 있고, 시간은 돈처럼 빠르게 흐르죠.

그런데 이 상황에서 가장 크게 충돌하는 지점이 바로 기성고 정산입니다.

시공사는 “여기까지 했으니 이만큼 달라”고 하고, 건축주는 “그 정도는 아니다, 하자도 있다”고 맞서는 구조가 많습니다.

오늘은 건축 공사를 중도해지하려는 경우, 기성고 감정과 증거보전 신청을 어떤 순서로 준비해야 하는지 정리해 드리겠습니다.

건축 공사 중도해지, 해지 적법성부터 확인해야 합니다

공사계약을 중도에 끊는 것은 단순히 “마음에 안 들어서”만으로 정리되지 않는 경우가 많습니다.

계약의 구체적 내용에 따라 건축주에게 계약 해지권이 인정되는지, 시공사가 오히려 손해배상까지 청구할 수 있는지 여부가 갈리기 때문입니다.

즉, 해지가 적법한지 여부에 따라 시공사가 청구할 수 있는 금액이 단순 기성고 공사대금에 그치지 않고, 손해배상이나 추가 비용으로 확대될 가능성도 있습니다.

따라서 공사 중단 사유가 무엇인지, 시공 품질 문제인지, 공정 지연인지, 계약 위반인지 등을 정리하고 그 원인에 대한 증거를 먼저 확보하는 것이 출발점입니다.

중도해지 상황에서는 보통 기성고만 다투는 것 같지만, 실제 분쟁은 하자와 연결되는 경우가 많습니다.

건축주가 이후 직접 공사를 이어가더라도, 기존 시공사가 진행한 부분에 하자가 있었다면 추후 보수 비용과 손해가 발생할 수 있고, 반대로 시공사는 “정상적으로 시공했다”는 입장을 고수하면서 기성고 금액을 강하게 주장하곤 합니다.

결국 쌍방 간 합의가 어렵다면 기성고와 하자 발생 여부를 모두 놓고 첨예한 다툼으로 이어질 가능성이 높습니다.

이런 상황에서 개인이 사감정으로 기성고 감정을 진행하더라도, 상대방이 감정 결과를 받아들이지 않을 가능성이 큽니다.

그래서 실무에서 자주 활용되는 제도가 증거보전신청입니다.

본안소송을 하기 전에 법원에 증거보전신청을 하고, 그 절차 안에서 법원감정을 진행하는 방식입니다.

분쟁이 본격화되기 전에 공사 현장을 법원 절차로 고정해 두는 개념에 가깝다고 이해하시면 됩니다.

특히 공사를 재개해버리면 현장 상태가 바뀌기 때문에, 나중에 “당시 기성고가 어느 정도였는지”, “하자가 무엇이었는지”를 두고 입증이 매우 어려워질 수 있습니다.

법원감정이 항상 즉시 진행되는 것은 아니며, 감정이 진행되기까지 통상 1개월 이상 걸리는 경우도 있습니다.

그래서 공사를 서둘러 재개하고 싶은 마음이 있더라도, 증거 확보가 먼저라는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.

중요한 포인트는, 이 경우 건축주가 공사대금을 받아야 하는 입장이 아니라는 점입니다.

협의가 안 되면 보통 시공사가 건축주를 상대로 공사대금을 청구하는 형태로 소송이 진행되는 경우가 많습니다.

따라서 건축주는 상대방의 청구에 대비해, 추가 공사를 시작하기 전에 최소한의 증거 고정 조치를 해두는 것이 매우 중요합니다.

증거보전신청을 진행하지 않더라도, 사진과 동영상 확보는 기본이고, 기성고 판단에 필요한 공정별 진행 상황, 자재 반입 내역, 공사 일지, 하자 정황 등을 확인할 수 있는 사감정 절차를 통해 자료를 최대한 확보해 두는 것이 안전합니다.