하도급 계약 부당특약, 무엇을 조심해야 할까요?
▣ 하도급 계약 부당특약, 법으로 명백히 금지되는 부당특약들
▣ 법적 다툼의 여지가 있는 위험 특약
▣ 특약 확인 시 반드시 체크해야 할 핵심 포인트
하도급 계약 부당특약, 특약 조항 하나로 큰 빚을 질 수 있다
하도급 계약에서 가장 먼저 확인해야 하는 부분이 바로 ‘특약사항’이에요.
표준계약서를 그대로 쓰는 경우보다 원도급업체가 만든 별도 계약서를 사용하는 경우가 훨씬 많은데, 이 과정에서 법에 어긋나는 특약이 포함되기 쉽습니다.
문제는 대부분의 시공사 대표님들이 “다들 이렇게 한다니까…”, “계약을 놓치면 일감을 잃으니까…”라는 압박 속에서 세세한 검토 없이 도장을 찍는다는 점이에요.
그러다 뒤늦게 공사대금 미지급, 일방적 해지, 공제 남발 등 심각한 피해가 발생하게 됩니다.
해마루가 30년간 건설분쟁을 다루며 가장 많이 해결해온 분야 중 하나가 바로 ‘부당특약 분쟁’입니다.
하도급 계약 부당특약, 법으로 명백히 금지되는 부당특약들
1. 일방적 계약해지 조항
“원사업자가 필요하다고 판단하면 언제든 계약을 해지할 수 있다.”
이 문구가 있다면 즉시 의심하셔야 해요.
하도급법 제8조는 수급사업자의 책임 없는 사유로 임의 해지를 금지하고 있습니다.
실제로 업무 성실히 수행 중이던 업체가 단 2–3일 만에 ‘속도가 느리다’는 이유로 해지된 사례도 있었어요.
이 경우 공정위에 신고하면 원사업자에게 과징금·벌점이 부과될 수 있습니다.
2. 대금지급 지연 조항
“원사업자가 발주자로부터 대금을 받은 후 지급한다.”
“공사완료 후 90일 이내 지급.”
이런 조항 역시 하도급법 위반입니다.
법에서 정한 기한은 다음과 같아요.
- 기성대금: 검수일부터 30일 이내 지급
- 잔금대금: 목적물 인수일부터 60일 이내 지급
이를 임의로 늘리는 특약은 무효이며, 분쟁 시 단기간 내 바로 문제 제기가 가능합니다.
3. 설계변경 시 추가비용 없음
“설계변경 발생 시 추가 공사비는 없다.”
이 조항도 대표적인 위법 특약이에요.
하도급법 제16조·건설산업기본법은 설계변경이나 물량 증감이 있으면 대금조정을 요구할 수 있도록 보장하고 있습니다.
계약서에 ‘추가비용 없음’을 적어둬도 법적으로 무효 주장 가능해요.
4. 일방적인 공제 특약
후속업체가 가장 많이 당하는 유형입니다.
“전업체 물량 3억 원 공제 후 계약.”
그런데 막상 현장을 가보면, 실제로는 전업체가 거의 시공을 안 한 상황이 많죠.
해마루가 맡았던 사건에서는 계약서상 3억 공제가 실제 현장에서는 거의 0에 가까웠고, 법원은 변경계약서와 현장 실측을 근거로 시공사 주장을 인정했습니다.
전업체 공제는 반드시 현장 실사 후 결정해야 합니다.
하도급 계약 부당특약, 법적 다툼의 여지가 있는 위험 조항들
1. 유치권 포기 특약
“수급사업자는 유치권을 주장하지 않는다.”
이 문구는 매우 위험합니다.
대법원은 유치권 포기는 대세적 효력이 있다고 봐요.
즉, 한 번 포기하면 제3자에 대해서도 유치권을 행사하기 어렵습니다.
은행 대출을 위해 ‘간단히 써주면 된다’는 말에 속아 포기각서를 작성했다가 공사대금까지 못 받는 경우가 실제로 많아요.
2. 공기연장 간접비 배제 특약
“공기연장 발생 시 간접비는 인정하지 않는다.”
이 조항도 절대 가볍게 보면 안 됩니다.
발주자·원사업자 귀책으로 공기가 늘어난 경우에는 특약이 있어도 간접비 청구가 가능해요.
다만 귀책사유 입증이 핵심이라, 실무적으로는 전문가 도움 없이는 인정받기 어렵습니다.
특약 확인할 때 반드시 체크해야 할 것들
계약서를 받으면 특약부터 보세요.
다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.
- 하도급법 위반 조항이 있는지
- 지체상금이 쌍방 적용인지
- 설계변경 시 대금조정 방식이 명확한지
- 전업체 공제 물량이 실측과 일치하는지
- 유치권 포기 요구가 있는지
- 선급금·기성금 지급 조건이 법정 기한을 준수하는지
특약은 계약서 중 가장 위험한 요소가 숨어 있는 공간이기 때문에 절대 스킵하면 안 돼요.
부당특약을 발견했다면?
계약 전이라면
- 삭제 또는 수정을 요구
- 협의 과정 전체를 녹음
- 이메일 등으로 문제 제기 흔적 남기기
계약 후 발견했다면
- 공정거래위원회 신고
- 국토교통부 공정건설지원센터 신고
- 민사상 무효 주장 또는 손해배상 청구 가능
부당한 해지로 손해를 봤다면, 이미 투입된 비용 + 공사를 완성했다면 얻었을 이익까지도 청구할 수 있습니다.
대법원도 이를 인정하고 있어요.
이미 분쟁 중이라면
특약 조항 분쟁은 “문구만 보면 단순해 보이지만 실제로는 난이도가 매우 높은 분야”입니다.
같은 문장도 공사 성격, 계약 구조, 변경 이력, 현장 상황에 따라 해석이 완전히 달라집니다.
그래서 실제 대응에서는
- 계약 체결 당시 정황
- 이메일·메신저·통화기록
- 변경계약
- 현장 상태
- 산출내역서
등을 모두 분석해야 합니다.
이런 종합적인 분석 없이 대응하면 오히려 역효과가 날 수 있어요.
이미 분쟁이 진행 중이라면 지체 없이 전문가 상담을 받는 것이 가장 안전합니다.
건설은 계약서부터 잘 작성해야 합니다
건설분쟁의 70%는 계약서 검토만 제대로 했어도 막을 수 있어요.
표준하도급계약서 사용은 기본이고, 특약은 반드시 전부 읽고 이해해야 합니다.
특약은 ‘작은 글씨로 적힌 폭탄’일 수 있어요.
모호하거나 이해되지 않는 조항이 있다면 반드시 전문가에게 검토받으세요.
