임차인의 불법건축물로 인한 이행강제금, 임대인도 책임져야 할까요?
▣ 임대인에게 날아온 이행강제금 통지서, 정말 내야 할까?
▣ 건축법상 이행강제금 부과의 법적 구조
▣ 임대인의 실제 대응 전략과 임차인 구상 방법
1. 임대인에게 날벼락처럼 날아온 ‘이행강제금 통지서’
“임차인이 몰래 설치한 구조물인데 왜 제가 벌금을 내야 합니까?”
최근 상담 건물주분들이 공통적으로 하는 말이에요.
상가를 임대해주었는데, 임차인이 내부 구조를 임의로 바꾸거나 불법 증축을 하여
구청으로부터 ‘시정명령 및 이행강제금 부과 통지서’가 건물 소유자 명의로 날아온 경우입니다.
더 황당한 건, 이행강제금이 1회성 벌금이 아니라 반복 부과된다는 점이죠.
불법 상태를 해소할 때까지 주기적으로 부과되며, 체납 시에는 부동산 압류로 이어질 수도 있습니다.
이런 억울한 상황에서 “내 잘못이 아닌데 왜 내가?”라는 생각이 드는 건 너무 당연합니다.
하지만 법적으로 완전히 피할 수 있는 방법이 있습니다.
2. 이행강제금, 왜 임대인에게 부과될까?
이행강제금은 건축법 제80조에 따라 “시정명령을 이행하지 않은 자”에게 부과되는 금전적 제재입니다.
여기서 중요한 포인트는 “이행의무자 = 건축물 소유자”로 간주된다는 점이에요.
즉, 행정청은 불법 행위를 실제로 한 임차인이 누구인지를 따지는 대신, 건축물의 소유자(임대인)에게 일차적 책임을 묻습니다.
이는 행정집행의 신속성과 실효성을 확보하기 위한 구조이기 때문에 임차인이 원인 제공자라 하더라도 행정청은 임대인에게 먼저 부과하고, 그 뒤 임대인이 임차인에게 구상해야 하는 구조입니다.
게다가 2019년 건축법 시행령 개정 이후, 이행강제금 부과 횟수 제한이 사라지면서 “5회 제한 → 무제한 반복 부과”로 바뀌었습니다.
그만큼 대응을 미루면 손해가 눈덩이처럼 불어납니다.
3. 실제 사례로 본 임대인의 고충
실제 해마루에 상담을 요청한 한 임대인은 임차인이 영업 편의상 내부 구조를 철골로 개조했다가 불법건축물로 판정되어 총 3차례에 걸쳐 이행강제금이 부과된 상황이었습니다.
문제는 임차인은 이미 폐업 후 잠적해버렸다는 점.
해마루는 시정명령의 적법성 자체를 먼저 검토했습니다.
- 해당 구조물이 건축법상 ‘건축물의 대수선’ 또는 ‘용도변경’에 해당하는지
- 시정명령의 절차(사전 통지, 의견 제출 기회)가 제대로 이뤄졌는지
- 불법 부분이 실제로 건축주(임대인) 책임에 해당하는지
이 검토를 토대로 집행정지 신청을 제기해 이행강제금 부과를 일시 정지시키고 본안에서는 시정명령의 위법성(고시 절차 미비, 사실 오인)을 다퉜습니다.
동시에 임대차계약서 내 ‘원상복구 및 법령준수’ 조항을 근거로 임차인을 상대로 한 구상권 및 손해배상 청구 소송도 병행하여 해결했습니다.
결과적으로 이행강제금 부과가 취소되고, 일부 금액은 임차인으로부터 회수할 수 있었습니다.
4. 임대인이 취할 수 있는 3단계 대응 전략
① 시정명령 자체에 대한 이의 제기
건축법 제79조에 따라, 시정명령이 위법·부당하다면 행정심판 또는 행정소송(취소소송)으로 다툴 수 있습니다.
또한 집행정지 신청을 통해 이행강제금 부과를 일시 중단시킬 수 있습니다.
이때는 건축법·행정법 실무에 정통한 전문가의 검토가 필수입니다.
② 임차인에 대한 구상권 행사
임대차계약서상 원상복구 조항, 불법행위 방지 의무 조항이 있다면 이를 근거로 임차인에게 철거 요구 및 손해배상청구를 할 수 있습니다.
임차인이 연락이 두절된 경우에도 내용증명 및 공시송달을 통해 절차를 진행할 수 있습니다.
③ 임시 시정 후 구상 전략
이행강제금이 누적되는 걸 막기 위해 임대인이 먼저 철거 또는 시정조치를 취한 뒤, 그 비용과 이미 납부한 이행강제금 상당액을 임차인에게 구상청구하는 방법입니다.
다만, 임대인이 임의로 철거하면 ‘무단점유 침해’로 역소송을 당할 수 있으므로 반드시 법률 검토 후 진행해야 합니다.
5. 임대인에게 필요한 실무 체크리스트
- 시정명령 통지서 수령 즉시, 이행기한 및 불복기한(통상 90일) 확인
- 해당 구조물의 불법성 판단 근거(도면, 사진, 허가서류) 확보
- 임차인과 체결한 계약서 내 원상복구 및 손해배상 조항 점검
- 집행정지 신청 가능성 검토 (행정소송 병행 여부 판단)
- 누적 부과 방지를 위한 조속한 시정 또는 협의 철거 추진
- 임차인 구상권 행사 준비: 내용증명, 손해배상청구, 공시송달
6. 법적 쟁점, 전문가가 함께해야 하는 이유
이행강제금 문제는 건축법, 행정절차법, 임대차법, 손해배상법이 복합적으로 얽혀 있습니다.
특히 “시정명령의 위법성 여부”를 따지는 건 순수한 행정소송 영역이고 “임차인에 대한 구상”은 민사소송 영역이에요.
이 두 가지를 동시에 접근해야 실질적인 피해 최소화가 가능합니다.
법무법인 해마루는 건축·부동산분쟁 30년 경험을 바탕으로
- 시정명령 집행정지 및 취소소송,
- 이행강제금 경감 또는 면제 사유 주장,
- 임차인 상대 구상소송 병행 전략을 통해 임대인의 실질적 부담을 최소화하고 있습니다.
억울한 상황에 처하셨다면 혼자서 끙끙 앓지 마세요.
법은 ‘정당한 사람’을 돕는 것이 아니라 ‘증명한 사람’을 돕습니다.
지금 바로 법률전문가의 조력을 받는 것이 최선의 시작입니다.
