설계변경 계약금액 산정방법, 이것만 알면 분쟁 90% 막습니다
▣ 설계변경 계약금액 산정방법, 왜 자주 문제가 될까요?
▣ 법적 기준은 어떻게 적용될까요?
▣ 분쟁을 예방하는 실전 노하우
설계변경 계약금액 산정방법, 왜 자주 문제가 될까요?
공사 중 설계가 변경되는 건 일상적입니다.
건축주의 요구가 바뀌거나, 현장 상황이 예상과 달라 조정해야 하는 경우가 많죠.
문제는 정산 단계입니다.
발주자는 “실비만 준다”고 하고, 시공사는 “산출내역서 기준으로 일반관리비와 이윤을 포함해야 한다”고 주장합니다.
기준이 없다 보니 협의가 어렵고 끝내 분쟁으로 이어지기 쉽습니다.
특히 표준도급계약서를 사용하지 않고 간이계약이나 견적서만으로 공사를 진행하는 경우가 많은데, 이런 경우 정산 방식이 명확히 정해져 있지 않기 때문에 해석 다툼이 발생합니다.
법무법인 해마루에 접수되는 설계변경 관련 분쟁의 상당수가 바로 이러한 사전 조율 미비에서 출발해요.
설계변경 계약금액 산정방법, 세 가지 CASE로 나눠보면
CASE 1. 물량만 증가한 경우
가장 간단한 유형입니다. 타일 면적이 100㎡에서 120㎡로 늘어난 것처럼 단순히 물량이 늘어난 상황이라면 계약 당시 산출내역서의 해당 품목 단가 × 증가 물량으로 계산합니다. 법적 분쟁도 거의 없는 구조죠.
CASE 2. 새로운 공정이 추가됐지만 단가 합의가 있는 경우
예를 들어 방수공사 추가를 제곱미터당 5만원으로 미리 합의했다면, 합의된 단가에 물량을 곱해 정산하면 됩니다. 문서로 남아 있다면 더욱 분쟁 여지가 없습니다.
CASE 3. 새로운 공정이 추가됐지만 단가 합의가 없는 경우
분쟁의 80%가 이 유형입니다. 발주자는 “실비 청구”를 주장하고, 시공사는 “산출내역서 단가 + 일반관리비 + 이윤”을 기준으로 정산해야 한다고 주장합니다. 실비 기준은 기준이 모호해 분쟁이 커지고, 이윤 포함 여부에서도 의견이 극명하게 갈립니다.
해마루가 실제 상담에서 가장 많이 접하는 사례가 바로 이 케이스입니다.
설계변경 계약금액 산정방법, 법적 기준은 어떻게 될까요?
표준도급계약서를 사용했다면 제21조 제2항이 핵심 기준입니다.
비록 표준도급계약서를 쓰지 않았더라도, 별도 특약이 없다면 이 조항을 준용하는 것이 일반적입니다.
표준도급계약서 제21조 제2항 요약
- 새로운 공정의 단가는 설계변경 당시의 단가로 산정한다.
- 일반관리비·이윤 등은 기존 산출내역서 비율을 적용한다.
즉,
· 시장 단가 또는 물가자료 등을 기준으로 신규 단가 산정 →
· 해당 공사에 대한 일반관리비율·이윤율 적용
이 방식이 법적으로 가장 합리적이고 분쟁 대응에도 유리합니다.
분쟁을 예방하는 실전 노하우
1. 표준도급계약서를 기본으로 사용하세요
표준계약서에는 설계변경 정산 방식이 명확히 규정되어 있습니다.
2. 변경계약 시 특약 검토와 문서화는 필수
말로 합의한 내용은 분쟁 시 인정받기 어렵습니다.
3. 임의 시공은 절대 금지
발주자가 “일단 진행하세요, 나중에 정산합시다”라고 말해도 문서가 없다면 불리해질 수 있습니다.
위 세 가지를 모두 지키는 건 어렵지만, 하나라도 지켰다면 분쟁 시 승소 가능성이 크게 올라갑니다.
분쟁이 이미 시작됐다면 체크리스트부터
□ 설계변경 합의가 문서로 존재하는가?
□ 산출내역서상의 간접비·이윤율이 특정되어 있는가?
□ 추가 공사의 물량과 범위를 객관적으로 입증할 자료가 있는가?
□ 변경계약서 특약에 불공정 요소는 없는가?
이 중 몇 가지라도 불명확하다면 전문가 검토가 필요합니다.
해마루의 경험이 답을 드립니다
법무법인 해마루는 30년간 1,500여 건의 건설분쟁을 해결하며 설계변경 정산분쟁만 수백 건을 처리해 왔습니다.
건축공학 전공 변호사가 기술적 요소까지 포함해 사건을 분석하기 때문에 정산 기준이 모호한 사건도 명확한 법리와 계산 구조로 정리해 드립니다.
설계변경 정산 문제는 결코 단순한 비용 협상의 문제가 아닙니다.
정확한 법적 기준을 아느냐에 따라 수천만 원이 달라질 수 있어요.
분쟁이 예상된다면 지금 바로 상담받아보세요.
