불법건축물 고발 – 시공사가 불법건축물로 고발당했을 때, 어떻게 대응해야 할까요?
▣ 불법건축물 고발 – 책임의 범위, 시공사도 처벌될 수 있을까
▣ 고발 통지를 받았다면 반드시 해야 할 초기 대응
▣ 발주자와의 분쟁을 유리하게 풀어가는 방법
갑자기 들이닥친 통보, 불법건축물 고발
공사를 마무리하던 중 갑자기 구청이나 수사기관으로부터 불법건축물 고발 통지를 받았다는 연락을 받는 경우가 있습니다.
계약서에 따라 성실히 공사를 진행했는데 예상치 못한 형사 문제까지 번지면 시공사 입장에서는 당황할 수밖에 없죠.
실무에서는 불법건축물 문제가 형사처벌에 그치지 않고, 행정처분과 공사대금 분쟁으로까지 확산되는 경우가 많습니다.
초기 대응을 어떻게 하느냐에 따라 시공사의 책임 범위와 손해 규모가 크게 달라집니다.
불법건축물 고발, 누구의 책임인가요?
불법건축물의 1차적 책임은 원칙적으로 건축주에게 있습니다.
건축법상 건축허가 신청과 준공검사 의무는 건축주에게 있기 때문이죠.
다만 시공사가 건축허가 없이 공사를 진행한 사실을 알고 있었거나, 무면허 시공에 가담했거나, 건축주 직영공사로 위장해 실질적 도급공사를 수행한 경우에는 시공사 역시 책임을 피하기 어렵습니다.
실제 상담 사례 중에는 건축주 직영공사로 처리된 현장이었지만, 실질적으로는 도급계약서가 존재했고 공사비도 시공사로 지급된 사실이 드러나 건설산업기본법 위반으로 문제 된 경우도 있었습니다.
이처럼 시공사가 불법성을 인식했거나 관여했다면 형사처벌과 행정처분이 함께 내려질 수 있습니다.
고발 통지를 받았다면 가장 먼저 해야 할 일
고발 통지를 받았다면 무엇보다 불법 사유가 무엇인지부터 정확히 확인해야 합니다.
건축허가 누락인지, 무단 설계 변경인지, 증축이나 용도변경 문제인지 유형을 구분하는 것이 출발점입니다.
그다음 즉시 증거자료를 확보해야 합니다.
공사도급계약서, 설계도면과 시방서, 건축허가서 사본, 공사 진행 사진, 공사일지, 기성금 지급 내역, 그리고 건축주와의 문자·카카오톡·이메일 등 모든 소통 기록을 정리해 두어야 합니다.
특히 건축주의 요구로 설계 변경이나 무허가 공사가 진행되었다면, 그 지시 정황을 입증할 자료가 핵심 증거가 됩니다.
형사고발과 행정처분, 동시에 대응해야 합니다
불법건축물 고발은 대부분 건축법 위반으로 형사 절차가 진행됩니다.
이 단계에서 중요한 것은 검찰 조사 이전에 형사 의견서를 제출하는 것입니다.
시공사가 허가 서류를 확인했고 적법한 공사로 인식했다는 점, 불법성을 인지하거나 의도하지 않았다는 점, 건축주의 요구에 따른 불가피한 사정이 있었다는 점을 논리적으로 정리해야 합니다.
불법이 명백한 부분이 있다면 원상복구나 시정에 협조할 의사를 밝히는 것도 실무상 도움이 됩니다.
한편 형사절차와 별도로 건설업 등록 취소나 영업정지 같은 행정처분이 병행될 수 있습니다.
부당하거나 과도한 행정처분이 예상된다면 처분 이전에 집행정지 가처분을 통해 영업 리스크를 차단하는 전략이 필요합니다.
해마루에서는 형사 의견서와 행정처분 대응을 병행해 시공사를 보호한 사례를 다수 수행해 왔습니다.
발주자와의 분쟁, 이렇게 해결하세요
불법건축물 문제가 발생하면 발주자가 이를 이유로 잔금 지급을 거부하는 경우가 많습니다.
이때는 우선 내용증명으로 공사대금 지급을 최고하고, 지급이 이루어지지 않으면 지급명령이나 민사소송을 검토해야 합니다.
발주자가 계약 해지와 손해배상을 주장하는 경우도 빈번합니다.
실무에서는 하자나 불법을 이유로 한 계약 해지가 정당한지, 손해액 산정이 과도하지 않은지가 주요 쟁점이 됩니다.
불법건축물 분쟁 역시 하자분쟁과 구조가 유사합니다.
발주자의 귀책사유, 시공사의 선의, 손해액 산정의 합리성을 체계적으로 다투는 것이 핵심입니다.
사전 예방이 가장 중요합니다
불법건축물 분쟁을 피하려면 계약 단계부터 철저해야 합니다.
건축허가서 원본을 직접 확인하고, 건축주 명의와 계약 상대방이 일치하는지, 설계도면과 시방서가 허가 내용과 동일한지 점검해야 합니다.
공사 중 설계 변경이나 추가 공사 요구가 있을 경우에는 반드시 서면으로 남기고, 비용·공기 연장·책임 소재를 명확히 해야 합니다.
허가서 제시를 회피하거나 주민 민원이 잦은 현장은 위험 신호일 수 있으므로, 이상 징후가 보이면 즉시 공사를 중단하고 법률 자문을 받는 것이 안전합니다.
불법건축물 문제는 형사·민사·행정이 동시에 얽혀 있어 초기 대응이 늦어지면 피해가 눈덩이처럼 커질 수 있습니다.
처음부터 경험 많은 전문가와 함께 전략적으로 대응하는 것이 가장 현실적인 해법입니다.
