건축공사완료 후 공사대금 못 받는 경우, 이렇게 대응해야 합니다

건축 공사 완료 후 공사대금 못 받는 경우, 이렇게 대응해야 합니다

안녕하세요.

32년 역사를 가진 1세대 로펌, 법무법인 해마루입니다.

공사를 모두 마쳤고, 발주처 역시 공사 결과에 대해 문제를 제기하지 않는데도 공사대금이 지급되지 않는 상황.

실무에서는 생각보다 자주 발생하는 분쟁입니다.

특히 전시장, 상가, 사무실 인테리어 공사처럼 일정에 쫓겨 계약서가 부실하게 작성되었거나, 견적서·구두 합의만으로 공사가 진행된 경우라면 공사대금 회수가 더 어려워질 수 있습니다.

오늘은 건축 공사 완료 후 공사대금을 받지 못하고 있는 수급인 입장에서, 어떤 법적 대응이 가능한지 정리해드리겠습니다.

공사대금 분쟁에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 공사계약서입니다.

계약서에 공사대금 지급 시기, 지급 조건, 잔금 지급 기준이 명확히 정해져 있다면, 그 조항을 기준으로 대응하면 됩니다.

문제는 계약서가 없는 경우입니다.

실무에서는 견적서 제출, 이메일 협의, 구두 약정만으로 공사가 진행되는 사례도 적지 않습니다.

이 경우에도 공사대금 청구가 불가능한 것은 아닙니다.

민법 제665조 제1항에 따르면,

보수는 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하는 것이 원칙이며,

목적물의 인도를 요하지 않는 경우에는 일을 완성한 후 지체 없이 지급해야 합니다.

즉, 공사가 완료되었고 발주처가 해당 시설을 점유·사용하고 있다면, 수급인은 공사 완료를 이유로 공사대금 지급을 청구할 수 있습니다.

공사대금 지급 청구 소송은 가장 기본적인 대응 수단이지만, 현실적인 한계도 분명합니다.

소송은 짧게는 수개월, 길게는 1년 이상 소요될 수 있고,

그 사이 발주처의 자금 사정이 악화되거나 재산을 처분해 버릴 가능성도 배제할 수 없습니다.

그래서 소송 제기 전 단계에서 반드시 검토해야 할 것이 바로 채권 보전 조치입니다.

대표적인 방법이 가압류입니다.

발주처 명의의 부동산, 예금, 매출채권 등에 대해 가압류를 진행해 두어야,

나중에 승소 판결을 받더라도 공사대금을 실제로 회수할 수 있는 가능성이 높아집니다.

이 과정에서는 공사 완료를 입증할 수 있는 자료 확보 역시 중요합니다.

계약서, 견적서, 공사 사진, 공정표, 준공 관련 자료, 발주처의 사용 정황 등이 모두 중요한 증거가 됩니다.

만약 수급인이 공사를 완료한 이후에도 아직 해당 건물을 발주처에게 인도하지 않고,

현실적으로 점유를 유지하고 있는 상태라면 유치권 행사가 강력한 수단이 될 수 있습니다.

민법 제320조에 따르면,

타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우,

변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있습니다.

즉, 공사대금이 지급되지 않았다면, 공사를 완료한 건물이나 시설을 인도하지 않고 점유를 유지하면서 대금 지급을 요구할 수 있습니다.

다만 유치권은 요건이 엄격하고,

점유의 적법성, 공사대금과 목적물 사이의 견련성 등이 문제 될 수 있기 때문에 행사 전 반드시 법률적 검토가 필요합니다.

공사를 다 끝냈는데 대금을 못 받는 상황은 누구에게나 억울하고 답답한 문제입니다.

하지만 감정적으로 대응하기보다는, 지급 청구 소송 + 가압류 + 유치권 가능성까지 종합적으로 검토하는 전략적 접근이 필요합니다.

법무법인 해마루는 공사대금 분쟁, 기성고 정산, 유치권, 가압류 등 건설 분쟁 전반을 다뤄온 경험을 바탕으로 의뢰인의 공사대금이 실제로 회수될 수 있도록 끝까지 함께 대응하고 있습니다.

현재 공사대금을 받지 못해 고민 중이라면, 지체하지 말고 초기 단계부터 법률 전문가와 함께 방향을 설정해보시길 권해드립니다.