- 건설공사 지연 시, 지체상금의 법적 성질은 무엇인가
- 약정된 지체상금, 무조건 전액 받을 수 있을까
- 지체상금의 발생 시기와 종료 시점
- 지체상금과 별도 손해배상 청구 가능 여부
건설공사 지연 시, 지체상금과 손해배상의 관계는 어떻게 될까요
안녕하세요.
32년 역사를 가진 1세대 로펌, 법무법인 해마루입니다.
인테리어 공사나 건설공사를 맡겼는데 약정된 준공일을 넘기고도 공사가 완료되지 않는다면, 도급인 입장에서는 큰 손해가 발생합니다.
특히
- 입주 지연
- 영업 개시 지연
- 금융비용 증가
등의 문제가 함께 발생하기 때문에 지체상금 약정이 실제로 어떻게 적용되는지 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
건설공사 지연 시, 지체상금의 법적 성질
판례는 지체상금을 ‘손해배상의 예정’으로 보고 있습니다.
즉, 수급인이 약정한 준공기한 내에 공사를 완료하지 못할 경우를 대비해 도급인이 받을 손해액을 미리 정해둔 약정이라는 의미입니다.
이에 대해 대법원은 1996. 5. 14. 선고 95다24975 판결에서 지체상금은 공사 지체에 대한 손해배상액의 예정이며, 특별한 사정이 없는 한 수급인은 약정된 지체상금을 지급해야 한다고 판시했습니다.
다만, 약정 금액이 부당하게 과다한 경우에는 민법 제398조 제2항에 따라 법원이 감액할 수 있다고 보았습니다.
지체상금은 언제부터 발생할까
실무에서 가장 많이 다투는 부분이 지체상금의 발생 시기와 종료 시점입니다.
판례는
- 발생 시기: 약정 준공일의 다음 날
- 종료 시점: 도급인이 다른 업체를 통해 공사를 완료할 수 있었던 시점
을 기준으로 판단합니다.
또한, 수급인이 책임질 수 없는 사유로 지연된 기간은 지체상금 산정에서 제외됩니다.
따라서 단순히 “기한이 지났으니 계속 계산한다”는 방식이 아니라 해제 가능 시점, 대체 시공 가능 시점 등을 구체적으로 따져야 합니다.
지체상금과 별도 손해배상 청구는 가능할까
지체상금은 손해배상의 예정이므로 원칙적으로는 지체상금 외에 추가 손해를 별도로 청구하기는 어렵습니다.
다만
- 지체상금 약정이 없는 경우
- 지체상금이 특정 손해만을 예정한 것으로 해석되는 경우
등에는 별도의 손해배상 문제가 추가로 검토될 수 있습니다.
계약서 문구에 따라 해석이 달라질 수 있으므로 반드시 계약 내용을 정확히 분석해야 합니다.
감액 가능성도 고려해야 합니다
예를 들어 1일당 계약금액의 1/1,000로 약정하였다 하더라도 전체 지체 기간이 장기화되어 총액이 과도하게 커진 경우
법원은 형평을 고려하여 지체상금을 감액할 수 있습니다.
따라서 도급인 입장에서는 실제 손해 발생 내역을 별도로 정리해 두는 것이 중요합니다.
정리하면
공사 지연이 발생했다면 다음 사항을 반드시 점검해야 합니다.
- 계약서상 지체상금 조항 존재 여부
- 약정 준공일과 실제 공사 중단 시점
- 해제 가능 시점 및 대체 시공 가능 시점
- 수급인 책임 여부
지체상금은 단순 계산 문제가 아니라 법적 해석과 사실관계 정리가 핵심입니다.
법무법인 해마루는 건설공사 지연 및 지체상금 분쟁을 다수 수행해 온 경험을 바탕으로 사안별 최적의 대응 전략을 제시해 드리고 있습니다.
공사 지연으로 어려움을 겪고 계시다면 감정적 대응보다 법적 구조를 정확히 정리하는 것부터 시작하시길 권해드립니다.
